Три типовые ошибки начинающих рантье. Как заработать больше на аренде недвижимости

Типовые ошибки покупателей квартир уже многим известны и понятны. Потенциальные владельцы или «интересанты», как их принято называть в профессиональной среде, стали более внимательно проверять документы, состав собственников жилья и его окружающий мир.

Однако есть отдельные категории недвижимости, приобретение которых отличается от общей массы, иногда радикально. Например, жилье под аренду имеет свою особую специфику. Но покупатели этого не знают или не замечают, и продолжают наступать на одни и те же грабли.

Не вам тут жить

Первая и самая распространенная ошибка будущего инвестора, подбирающего квартиру для последующей сдачи в аренду, заключается в том, что он выбирает потенциальный объект по своим личным критериям проживания. Забывая при этом, что квартира в первую очередь должна приносить доход, а не вызывать зависть у соседей.

Обычно это происходит с теми покупателями, которые приобретают недвижимость первый раз в жизни. И в своем выборе они, незаметно для себя, проецируют свои накопленные за всю жизнь желания и «хотелки» на потенциальные объекты.

Действительно, более дорогие объекты имеет смысл покупать в надежде на дальнейший рост их стоимости. Потому что квартиры в монолитных и новых домах растут в цене быстрее в стабильные времена и теряют в сумме меньше во время кризисов, в отличие от «панельки». А та, в свою очередь, в отличие от «брежневок» и «хрущевок».

Но это работает только тогда, когда вы берете объекты бизнес и комфорт-класса. Эконом-класс – нет. Его «штормит» по цене больше других. Премиум-квартиры – тоже нет. Потому что без надежной легенды они себя никогда не окупят. И, кроме этого, их очень сложно продать без потери стоимости.

Поэтому, если вы нашли квартиру бизнес или комфорт-категории в хорошем, жилом состоянии по цене эконом-класса, берите не раздумывая. Вы сможете сдать ее дороже эконома, и она окупится быстрее.

Но если вам предлагают вариант, с более высокой ценой, чем предложения в этой же категории, откажитесь. Потому что срок окупаемости такого объекта будет выше, и вы на нем скорее потеряете, чем заработаете. Это простая математика.

Десять по цене одного

Еще одной распространенной ошибкой начинающего инвестора является желание купить один, но шикарный вариант, вместо нескольких более простых объектов за одну и ту же цену. Также это касается его местоположения.

Самым интересным примером является ситуация, когда до начала послепандемийного роста цен на недвижимость можно было купить десять однокомнатных квартир в Челябинске по цене двухкомнатной «панельки» в спальном районе Москвы.

При этом «двушка» в столице приносила максимум 35-40 тысяч рублей после оплаты коммунальных платежей. В то время как десять челябинских «однушек» давали 100 тысяч рублей чистого дохода. И в процессе ценового ралли 2021 года их стоимость в сумме поднялась больше цены московской квартиры в полтора раза благодаря отложенному спросу.

Проблем с покупкой и сдачей в аренду недвижимости в областных центрах нашей страны уже давно нет. Везде есть риэлторы, которые сделают это за небольшой процент. Поэтому, профессиональные инвесторы активно вкладывают свои средства в недвижимость в регионах с еще пока заниженной стоимостью и потенциалом для ее дальнейшего роста.

Даже в Москве можно найти варианты, когда по цене приглянувшихся вам апартаментов в элитном квартале можно купить две студии в спальном районе. И даже в одном здании. Которые в сумме будут приносить больше при одинаковых затратах на приобретение.

Официальная экономия

Как и принято, мы завершим наш обзор лайфхаков примером про налоги. Эта тема до сих пор остается актуальной, несмотря на то, что времена налоговой смуты девяностых давно прошли. Но по-прежнему в народе считается лучшим спрятать доход и попасться, чем заплатить налоги и спать спокойно.

Так, подавляющее число доморощенных рантье предпочитает не отчитываться государству о своих поступлениях с аренды недвижимости. Между тем, у фискальных органов уже есть исчерпывающий арсенал средств для выявления таких неплательщиков, и, более того, по информации из компетентных источников, ведется их контроль и учет.

И в случае обнаружения нарушителю налоговой дисциплины начисляется внушительный штраф. А налог размером 13 % начисляется на всю предполагаемую сумму дохода, полученную за весь предполагаемый период аренды недвижимости, которые, как вы понимаете, всегда больше реально заработанных средств.

При этом, простой статус индивидуального предпринимателя позволяет оплачивать налоги по упрощенной системе налогообложения, которая предлагает два варианта, на выбор. Или 15% с разницы между доходами и расходами, но в этом случае придется документально доказывать ваши затраты на содержание недвижимости. Или, менее хлопотный вариант, всего 6%, которые начисляются на всю полученную сумму дохода.

Более того, индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, могут не платить налог на имущество физических лиц за недвижимость, используемую в предпринимательской деятельности. Например, при аренде квартиры.

Базовая ставка налога на имущество по стране – 0,1 % от кадастровой стоимости. В Татарстане она в два раза выше. А в Москве является прогрессивной. При кадастровой стоимости квартиры до 10 миллионов рублей – 0,1 %, при стоимости от 10 до 20 миллионов – 0,15 % и так далее, до 0,3 %.

При рыночной стоимости типовой московской квартиры больше 20 миллионов рублей ее кадастровая стоимость будет выше 10 миллионов. Соответственно, налог на имущество составит больше 15 тысяч рублей в год. Согласитесь, еще одна хорошая экономия для сдающего в аренду официально.

Ростом не вышел: рынок аренды квартир в Москве рискует остаться без высокого сезона

Налог при сдаче квартиры в аренду. Как оформиться, сколько платить и что будет, если сдавать квартиру нелегально

Какую «однушку» в аренду можно снять за 25 тысяч рублей в месяц в Москве?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости